Antecontracte de Vânzare – Cumpărare
Probleme cu dezvoltatorul imobiliar: nu a finalizat, întârzie, nu semnează?
Antecontract de vânzare - cumpărare. Riscuri. Clauze specifice.
Atractivitatea încheierii unui astfel de contract este dată de prețul avantajos la care sunt oferite spre vânzare astfel de viitoare locuințe comparativ cu imobilele gata construite și întabulate. Apetitul ridicat pentru cumpărarea de locuințe noi (mai ales în orașe mari precum Iași, Cluj, București) a permis unor dezvoltatori imobiliari să propună antecontracte de vânzare – cumpărare conținând clauze extrem de riscante / dezavantajoase pentru cumpărători. Prețul aparent avantajos își găsește justificare prin faptul că locuința se achită în mare parte în avans, oferind astfel dezvoltatorului resursa financiară necesară construirii imobilului, acesta nemaifiind obligat să contracteze credite bancare.
Momentul încheierii unui antecontract de vânzare – cumpărare (denumit și promisiune bilaterală vânzare – cumpărare sau precontract de vânzare – cumpărare) este marcat de obicei de entuziasmul cumpărătorului care, după lungi căutări, găsește în sfârșit o locuință pe placul său și la un preț atractiv. Încheierea antecontractului la un notariat (deși astfel de contracte pot fi încheiate valabil și fără autentificarea unui notar public autorizat) creează pentru clienți aparenta siguranței actului juridic, astfel încât, de cele mai multe ori, cumpărătorii renunță la a cere consultanță juridică a unui avocat specializat în antecontracte de vânzare – cumpărare locuință și semnează precontractul propus de dezvoltator conținând clauze abuzive și dezavantajoase pentru cumpărător. De altfel, însăși dezvoltatorii imobiliari, tocmai pentru a evita verificarea clauzelor antecontractului de V-C, programează cumpărătorii direct la biroul notarial cu care colaborează, fără a le pune la dispoziție, în prealabil, modelul (draftul) antecontractului. La notariat, lucrurile se desfășoară cu repeziciune, astfel încât, deși cumpărătorii primesc spre a citi conținutul antecontractului, deși și notarii au obligația de a le explica ce semnează, în realitate semnează fără să înțeleagă riscurile unei eventuale neexecutări culpabile din partea promitentului-vânzător. De altfel, unele antecontracte de V-C sunt intenționat redactate în zeci de pagini, tocmai pentru a face și mai dificilă deslușirea clauzelor cu adevărat importante.
Care sunt principalele riscuri asociate încheierii unui antecontract de V-C?
În primul rând există, desigur, și posibilitatea ca imobilul viitor să nu mai fie construit sau finalizat. Fie că dezvoltatorul / firma de construcții, intenționat sau din neștiință, intră în insolvență, fie că vinde proiectul unui terț sau pur și simplu nu-l mai execută invocând varii motive, pentru cumpărător rezultatul este același: după sume considerabile achitate și ani de așteptare constată că termenele stipulate prin antecontract, deja întârziate și prelungite prin acte adiționale, au fost din nou depășite iar imobilul nu este finalizat, perfectarea contractului de vânzare – cumpărare nefiind posibilă.
O altă ipoteză des întâlnită este cea în care, deși imobilul este construit / intabulat și i-ați achitat deja integral sau sunteți dispus să-i achitați restul de preț, dezvoltatorul nu vrea să semneze / nu se prezintă la termenul fixat pentru autentificarea contractului la notariat / refuză încheierea contractului de vânzare – cumpărare la prețul convenit, motivând schimbarea valorii de piață a imobilelor și solicitând o renegociere a prețului.
În astfel de situații, când deja este evidentă rea-credința a dezvoltatorului imobiliar, singura opțiune rămasă cumpărătorilor de bună credință este să se adreseze instanței de judecată, fie pentru restituirea avansului achitat plus unele daune (solicitând rezoluțiunea / anularea / rezilierea antecontractului de vânzare – cumpărare), fie pentru ca instanța să pronunțe o hotărâre prin care să devină proprietari pe locuința din antecontract (hotărâre care ține loc de act de vânzare – cumpărare). ÎNSĂ, orice demers judiciar s-ar alege, și însuși comportamentul dezvoltatorului pe parcursul derulării antecontractului, sunt strâns legate de CLAUZELE ANTECONTRACTULUI încheiat.
Cele mai importante clauze ale antecontractului de vânzare-cumpărare:
1. Data autentificării contractului de vânzare – cumpărare (momentul când locuința a fost deja edificată și intabulată și trece în proprietatea cumpărătorului)
Toate antecontractele conțin clauza în care se prevede o dată limită pentru edificarea / intabularea / vânzarea viitoarei locuințe însă, de cele mai multe ori, în antecontracte sunt inserate diverse alte prevederi care conferă posibilitatea dezvoltatorului să prelungească termenul final de predare / vânzare.
Astfel, dezvoltatorii / firmele de construcții știu din start că nu vor finaliza imobilul în termenul prevăzut în antecontract însă ascund acest lucru clienților care, evident, nu ar mai fi interesați să cumpere dacă ar cunoaște, spre exemplu, că se vor muta în noua locuință peste 4 ani în loc de 2 ani. În aceste condiții, prin alte clauze din antecontract, uneori aflate / ascunse în capitole distincte, dezvoltatorii imobiliari își rezervă dreptul de a amâna termenul semnării contractului de vânzare – cumpărare din diverse motive (aparent neimputabile lor) care ar putea interveni, cum ar fi: întârzierea autorizațiilor / proceselor verbale emise de către instituțiile publice, condiții meteo nefavorabile, întârzierea branșamentelor furnizorilor de utilități etc. Alteori, pur și simplu se prevede că termenul limită de predare / vânzare va putea fi prelungit prin acordul părților, cu act adițional, sau doar prin voința dezvoltatorului imobiliar (clauză evident nelegală).
În concluzie, termenul limită pentru predarea / vânzarea locuinței trebuie prevăzut cât mai CLAR, iar depășirea acestuia trebuie să atragă automat plata unor daune semnificative de către dezvoltator. În caz contrar, cumpărătorii riscă să rămână cu banii blocați și fără locuință pe o perioadă de timp nedeterminată.
2. Daunele pentru neexecutarea culpabilă a antecontractului de vânzare – cumpărare
În situația în care, așa cum arătam mai sus, dezvoltatorul imobiliar a întârziat cu mult orice termen contractual sau nu mai construiește apartamentul sau casa promisă, trebuie inițiată procedura de rezoluțiune contractuală (desființarea / rezilierea / anularea antecontractului de V-C) având ca rezultat recuperarea banilor investiți (avansul achitat dezvoltatorului) precum și obligarea acestuia la plata unor daune, așa cum au fost prevăzute în antecontract. Cuantumul prevăzut pentru aceste daune este DETERMINANT pentru comportamentul dezvoltatorului imobiliar pe parcursul derulării contractului. Astfel, de cele mai multe ori dezvoltatorii solicită prin antecontracte plata unor avansuri semnificative din prețul total al imobilului, prevăzând pentru neexecutare plata unor daune modice. Spre exemplu, clientul achită 50.000 de euro avans, așteaptă 2 – 3 ani, iar dezvoltatorul / firma de construcții refuză să-l vândă la prețul convenit, preferând să returneze avansul plus 5.000 de euro daune. În mod evident, cei 5.000 de euro nu acoperă nici măcar inflația. Situația poate fi evitată prin prevederea unor daune mari pentru neexecutarea din culpa promitentului-vânzător.
Spre exemplu, Codul civil prevede la art. 1545: Arvuna penalizatoare – acea clauză convențională prin care părțile stipulează expres dreptul de a se dezice de contract al uneia (“dacă mă voi răzgândi”) sau al amândurora, caz în care partea care a denunțat contractul, după caz, fie va pierde arvuna, fie va restitui dublul celei primite.
Și într-un antecontract de vânzare – cumpărare imobil, pentru siguranța executării contractului, ar trebui să se prevadă, la fel ca în Codul civil, că neexecutarea culpabilă din partea dezvoltatorului imobiliar atrage plata către client a dublului avansului primit. În aceste condiții s-ar evita situațiile în care dezvoltatorii se folosesc de banii clienților, returnându-le sumele avansate după câțiva ani.
3. Prețul imobilului din antecontractul de vânzare – cumpărare
În antecontract trebuie stipulat expres că prețul de vânzare al viitorului imobil, apartament sau casă, este fix; acesta va rămâne același indiferent de evoluția prețurilor materialelor de construcții, pieței muncii, inflației, s.a.m.d. Unii dezvoltatori imobiliari își rezervă dreptul de a modifica unilateral prețul final de vânzare (raportat la anumite evoluții ale pieței), cumpărătorii ajungând în situația nefericită de a fi nevoiți să cumpere la un preț mai mare decât cel convenit inițial, în caz contrar având numai posibilitatea de a-și primi înapoi banii dați în avans.
4. Notarea antecontractului de vânzare – cumpărare în cartea funciară a imobilului
Reprezintă aducerea la cunoștința terților că proprietarul (dezvoltatorul imobiliar / firma de construcții) a încheiat un antecontract de vânzare – cumpărare pentru imobilul respectiv: concret, în cartea funciară a imobilului se precizează existența antecontractului. Unii dezvoltatori evită intenționat notarea antecontractului, inserând expres în antecontracte că părțile nu solicită notarului public efectuarea notării la OCPI (Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară).
Este preferabil pentru cumpărători să solicite notarea antecontractului de vânzare – cumpărare, în acest fel asigurându-se că dezvoltatorii imobiliari nu pot vinde altcuiva imobilul (apartament sau casă).
Art. 190 din REGULAMENTUL din 9 iulie 2014 de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară > În aplicarea art. 627 alin. (4) din Codul civil, cererea de intabulare a dreptului de proprietate se respinge în situația în care cumpărătorul din contractul de vânzare – cumpărare este diferit de promitentul-cumpărător menționat în antecontractul notat în cartea funciară.
De asemenea, notarea antecontractului de vânzare – cumpărare în cartea funciară a imobilului va îngreuna un eventual demers al dezvoltatorului spre a vinde / cesiona imobilul (apartament sau casă) / proiectul imobiliar, cesionarul fiind obligat să ia cunoștință de existența antecontractului.
Întrebări şi răspunsuri
Nu, chiar daca ati achitat integral pretul total al imobilului (apartament sau casa), chiar daca v-a fost si predata locuinta si v-ati mutat in ea, proprietar nu deveniti decat in momentul incheierii contractului de vanzare – cumparare la notar.
Daca inca doriti sa cumparati apartamentul sau casa, solicitati promitentului-vanzator incheierea unui act aditional cu un nou termen pentru vanzare. Daca nu, solicitati rezolutiunea si restituirea avansului. Consultati un avocat.
