Imobiliare
Litigii de drept imobiliar
În contextul creșterii constante a cererii privind cumpărarea de locuințe noi, a devenit foarte întâlnită încheierea unui antecontract de vânzare – cumpărare imobil cu o firmă de construcții, o convenție prin care dezvoltatorul imobiliar promite că va construi și va vinde, iar clientul / cumpărătorul se obligă să achiziționeze o locuință viitoare, asumându-și, din păcate, și o serie de riscuri prin semnarea acestuia în lipsa unei asistente juridice adecvate la biroul notarial public.
Consultanța unui avocat specializat în drepturi reale / drept imobiliar este esențială la semnarea unui antecontract de vânzare – cumpărare locuință (apartament sau casă). Antecontractul, prin clauzele sale, va determina modalitatea în care dezvoltatorul imobiliar își va îndeplini obligația asumată. Astfel, consultanța unui specialist în contracte / drepturi reale înainte de semnare este indispensabilă. Ulterior semnării, când deja promitentul-vânzător a încălcat termenii contractuali, va fi, de cele mai multe ori, prea târziu.
Momentul încheierii unui antecontract de vânzare – cumpărare (denumit și promisiune bilaterală vânzare – cumpărare sau precontract de vânzare – cumpărare) este marcat de obicei de entuziasmul cumpărătorului care, după lungi căutări, găsește în sfârșit o locuință pe placul său și la un preț atractiv. Încheierea antecontractului la un notariat (deși astfel de contracte pot fi încheiate valabil și fără autentificarea unui notar public autorizat) creează pentru clienți aparenta siguranței actului juridic, astfel încât, de cele mai multe ori, cumpărătorii renunță la a cere consultanță juridică a unui avocat specializat în antecontracte de vânzare – cumpărare locuință și semnează precontractul propus de dezvoltator conținând clauze abuzive și dezavantajoase pentru cumpărător. De altfel, însăși dezvoltatorii imobiliari, tocmai pentru a evita verificarea clauzelor antecontractului de V-C, programează cumpărătorii direct la biroul notarial cu care colaborează, fără a le pune la dispoziție, în prealabil, modelul (draftul) antecontractului. La notariat, lucrurile se desfășoară cu repeziciune, astfel încât, deși cumpărătorii primesc spre a citi conținutul antecontractului, deși și notarii au obligația de a le explica ce semnează, în realitate semnează fără să înțeleagă riscurile unei eventuale neexecutări culpabile din partea promitentului-vânzător. De altfel, unele antecontracte de V-C sunt intenționat redactate în zeci de pagini, tocmai pentru a face și mai dificilă deslușirea clauzelor cu adevărat importante.
Cazul 2: Greşeli în titlul de proprietate
Datorită legislației funciare deficitare din 1990 până în prezent, (este vorba în principal de Legea nr. 18/1991, Legea nr. 169/1997, Legea nr. 1/2000, Legea nr. 247/2005) legi care s-au succedat și au suferit nenumărate modificări, foarte mulți proprietari se regăsesc într-una din următoarele situații:
Dețin un titlu de proprietate eliberat în baza Legii nr. 18/1991, dar nu reușesc să intre în stăpânirea efectivă a terenului sau titlul de proprietate este greșit întocmit, nefiind posibilă intabularea – caz în care se poate promova o acțiune în revendicare imobiliară împotriva deținătorului în fapt sau o acțiune în rectificarea / modificarea titlului de proprietate pentru ca, pe baza unei expertize cadastrale, comisia locală / județeană de fond funciar să fie obligată la îndreptarea erorii comise la întocmirea titlului de proprietate. Adesea se întâlnește situația în care s-au emis titluri de proprietate pe aceeași suprafață de teren mai multor persoane, caz în care se impune formularea unei cereri de constatare a nulității absolute a titlurilor de proprietate emise nelegal.
Cazul 3: Nu aveţi sau aţi pierdut actele de proprietate
O categorie aparte este cea a persoanelor care dețin o suprafață de teren de foarte mult timp (eventual moștenire de multe generații), uneori achită și impozit (au deschis rol fiscal), însă nu au acte de proprietate sau titlurile de proprietate (de vânzare – cumpărare / donație / succesiune) s-au pierdut / distrus și nu mai este posibilă recuperarea lor. Prin promovarea unei acțiuni de constatare a dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune este posibilă obținerea unei hotărâri judecătorești care constituie titlu de proprietate și, în baza acesteia, se poate face și intabularea proprietății la Biroul de carte funciară.
Cazul 4: Un vecin vă ocupă proprietatea
O situație des întâlnită este cea în care unul dintre vecini a schimbat hotarul proprietății prin construirea unui gard / împrejmuiri sau pur și simplu a ocupat abuziv / luat în stăpânire un teren care nu-i aparține. În cazul în care proprietarul terenului prejudiciat astfel nu a formulat în termen o plângere penală pentru infracțiunea de tulburare de posesie, singura soluție este deschiderea unui proces civil având ca obiect o acțiune de grănițuire, dublată de una de revendicare a suprafeței de teren ocupate pe nedrept. În cadrul unei astfel de acțiuni, un expert cadastrist / topometrist va realiza o expertiză judiciară în cadrul căreia va arăta cu precizie linia hotarului și suprafața de teren ocupată pe nedrept.
Cazul 5: Un vecin vă blochează accesul
Uneori, pe fondul unor neînțelegeri sau chiar din senin, vecinul vă poate bloca calea de acces la drum, aflându-vă în situația de a nu vă mai putea folosi proprietatea în condiții normale. Indiferent dacă ați avut vreodată sau nu un drept de trecere pe proprietatea vecinului pentru a ajunge la drumul public, soluția este deschiderea unui dosar având ca obiect obținerea unui drept de servitute de trecere; instanța de judecată va pronunța astfel o hotărâre care îl va obliga pe vecin să vă permită accesul la drumul public.
